友人をエージェントに紹介し数日で物件が決定しました!

これで彼もタイムシェアオーナーの仲間入りです。
夢の海外不動産を持ち、暮すように滞在を楽しむ
タイムシェア・ライフへの扉を開いたことになります。

ここで、リセールでタイムシェアの購入を検討している方に、
ご参考までに今回のケースを実例としてご紹介します。

物件：ＨＧＶＣ　ラスベガス　ヒルトン
毎年　５，０００ポイント　ゴールドシーズン

購入価格： ＄６，０００
トランスファーフィー： 　　＄２５０
２００８年度管理費・税金： 　　＄６７０
クロージングコスト、タイトルサーチ含む： ＄４００
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合計： ＄７，３２０

HGVC年会費：＄１２０（契約完了後に支払い)

この年会費の他に管理費・税金は毎年発生します。

ちなみに、５，０００ポイントの価値については、
２ベットルームに１週間程度宿泊することができます。
１ベットルームにすれば宿泊日数を増やすことができます。
また、一度の宿泊ですべてのポイントを消費しなくても
２回に分けて使うなどといった融通がききます。

いかがですか？これといった物件を見つけたら、
オファーから手続きまでは信頼のおけるエージェントに
任せるのが肝要です。この費用が上記のクロージングコストで
今回のケースではわずか＄４００です。

タイムシェア売買のルールに精通し、前オーナーによる
ポイントの使い込みや管理費の滞納といった劣悪物件を
購入させられるリスクを回避してくれ、スムースに手続きを
すすめてもらえる費用としては十分にこなれた値段です。

その他かかる費用は、米国送金時の手数料くらいでしょうか。

私の信頼するエージェントの紹介をご希望の方や、
その他、ご不明の点がありましたら、右の問い合わせ
フォームからお気軽にご連絡ください。
よろしくお願いします。

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所有する、あるいはこれから購入する物件を将来リセールすることも考えて、購入しましょう。

リセールする場合のその物件の価値のことをリセール・バリューといいます。

ここでは、このリセール・バリューの考え方を整理しておきます。
私がやりとりしている、米国のリセールのプロと確認したので信憑性は高いです。

例えば、ラスベガスにHGVCの物件が3つあります。
１．Las Vegas Strip
２．Flamingo
３．Las Vegas Hilton

これらのリセールバリューを例にとります。

まず、1のStripの物件ですが、リセールバリューはこの3つの中で最も高いです。その理由は、未だに全室が売れておらず、DeveloperであるHGVCが販売を行っている為、安値でリセール市場で売買されるとHGVCから購入する人がいなくなってしまうことから、HGVCがROFRを高めに設定しているからです。

つまり、リセールで安く手に入れようとしてもHGVCがROFRを執行して、物件を買い取ってしまうのでリセール購入希望者の手に物件が渡らず、結局、ROFRの適用が免れる程度の高値でしか売買ができないことになります。

次に、Las Vegas Hiltonと、Flamingoですが、リセールバリューはほぼ同等です。
Flamingoは、そもそもタイムシェアとして開発した物件ではなく、ホテルとして建設、運営していたものをタイムシェアに改装して販売したという特殊な物件であるためか、RFORが設定されていません。
しかしながらLas Vegas Hiltonと同等の価格帯です。

実質HGVCオーナーにとってのポイントの価値は、HGVCのどの物件であっても同じなので、特定の物件の、特定の地理的な条件の差、具体的にはラスベガス･ストリップに面しているかいないかというロケーション上の差については、価値を上昇させる要素にはなっていません。(この点は私も盲点でした。)

逆に、ポイントを保有するコスト、管理費やTAXについては、その場所の地価、TAXが高いほど、かさむ事になります。メインストリートに面していたり、フロリダなどリタイヤしたお金持ちが暮らしていて税金が高い場所は、それだけポイント保有コスト(ランニングコスト)がかかることになります。

もちろん、ホーム予約にて部屋を確保したい方は、その希望する物件を購入することになります。このあたりを充分吟味して、リセール物件を探すことをおすすめします。

さらに詳しくご相談をという方は、右のお問合せフォームからご連絡下さい。宜しくお願いします。

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HGVC、ヒルトン・グランド・バケーション・クラブのタイムシェアの
リセールを専門に扱うプロフェッショナルを紹介する件で、
お問合せを頂きました。

Q: エージェントに事前に相談料などを払うのでしょうか？

A: いいえ。事前の相談料等は不要です。

私が紹介するエージェントは、物件が決まりオファーをし売主のOKがでて、
いよいよ購入という段階になってはじめてデポジットとして
払い込みを行いました。(500ドル)
それまでは一切費用が発生しないので安心して相談できます。

実際、私が最初にコンタクトしたエージェントさんには、オファーする
ところまでやってもらいましたが、売主に拒否されてしまいました。
その段階では、なんら費用は発生しませんでした。

また、オファーが受け入れられてもヒルトンがROFR(Right of First Refusal)で
横取りしてしまうことがあります。この場合は、デポジットは100%返金されます。
非常にクリアで明朗会計なシステムです。

こういったシステムなので、安心して、気負わずに連絡ができます。
色々とプロに相談することをオススメします。

まずは、自分のリゾートスタイルと照らし合わせて、毎年のポイントなのか
隔年のポイントなのか、そして重要な、どれだけのポイントが必要なのか
といったことが絞り込めた段階でコンタクトするのが得策だと思います。

紹介ご希望の方は、右のメールフォームから、お問合せ下さい。

Q: ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ以外も取り扱ってますか？

A: 私が直接紹介するエージェントは全米のトップHGVCリセーラーです。

なのでHGVCの購入希望者にとってのベストチョイスです。
そのエージェントからさらに他のタイムシェアのプロフェッショナルを紹介してもらうことは出来ます。

Q: 管理人への紹介料は、お幾らお支払いすれば宜しいでしょうか？

A: 寄付という形でお気持ちで結構です。

もし私に寄付をしてくださるという方がいらっしゃいましたら
右の「1timeshareに寄付する」ボタンをクリックしてください。
任意の金額と、クレジットカード情報で寄付が可能です。
なお、通信はHTTPSで暗号化されています。
また、メルマネによる寄付も可能です。

Q:だいたいの相場はありますか？

A:2万円〜3万円のご寄付を頂くことが多いです。

物件価格の5%が相場といわれているようですが、
本当に嬉しく、ありがたいことです。こういった方々のお陰で、
このサービスも、こちらのサイトも成り立っております。

ご検討のほど、どうぞ宜しくお願いします。

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不動産として購入するタイムシェア、その州に正式に登記されるのですが、相続する場合のみならず、ライフスタイルの変化や経済的な理由等、様々な事由により手放したくなったとします。

そうした物件の売買を行うのがリセール市場です。

タイムシェアを購入する場合、基本的にはHGVCなどのデベロッパーから直接購入するケースと、リセールで購入するケースに大きく２分されます。

日本人にとって、前者は日本語でのやり取りが可能で、安心感があります。また、リセール市場の存在を知らないまま、ハワイ旅行中にセールスプレゼンを受けてその場で購入を決定される方が多いのも事実です。

デベロッパーから買うと新築で、リセールが中古というイメージがあるかもしれませんが、これは間違いです。
新築時サービス開始前の購入以外は、どちらのチャネルから購入しても新築ではありません。
今なら、ハワイ島のキングスランドやオアフ島のグランドワイキキアンであれば、新築を購入できますがそれ以外は中古です。
オアフのラグーンタワーやカリアタワー、ラスベガスやフロリダの物件は、HGVCから買おうと、リセールから買おうと同じ中古です。

逆にいえば、どちらのチャネルでも手に入る物件に大きな差はないということです。

しかし、デベロッパーとしては、説明会に来てくれただけで100ドルの商品券を渡したり、説明会に勧誘すべくワイキキのDFSや、ワイケレや、様々な場所にブースを設け人を配置したり、さらにはセールスの人を雇用し続けたりするための費用を回収する必要があります。
こうした経費にデベロッパーの利益を上乗せした価格で販売しなければならないのでどうしても高額になってしまうのです。

でも、考えようによっては、同等の価格で同じ物件を何度も販売できるので旨みがあるといえます。さらに購入者からは高いか安いかはともかく、数万円の管理費を徴収していけるわけです。
ひと部屋を51人に販売し、管理費を10万円と仮定すれば、ひと部屋の年間売り上げは500万円を超えます。これが100部屋あれば5憶円の売り上げです。

リセール市場では、デベロッパーの思惑とは異なり、市場価格での売買が行われます。
そのため、デベロッパーが上乗せしている部分が取り除かれ、その物件の立地、シーズン、ポイント数、人気度、景気動向等々の様々な市場原理で価格が決められます。
結果、デベロッパーから購入して、リセールで売却しようとすると、手数料も含めた価格の目減り具合に驚かれる方が少なくないのです。

逆に、日本語でやり取りできるというメリットを捨てれば、米国のリアルなリセール市場での購入が可能です。
もちろんハワイや日本には日本語のできる人をおいたリセールエージェントやがあります。日本語でリセール物件を取り扱っているサイトもあります。
しかしながら、私が調べた範囲では、日本語プレミアムなのでしょうか、米国のリセール市場よりも高値で取引されているようです。

なお、HGVCの物件には、ROFR(Right of First Refusal)という優先交渉権、先買権が設定されており、あまりに安い価格で所有者と購入希望者の間で取引が行われそうになると、その価格でHGVCが買い上げてしまうということがあります。値崩れの防止に効果があると思われますが、リセール希望者にしては苦労してオファーをまとめてオーナーの許諾を得た努力が一瞬にして水泡に帰してしまうもっとも避けたい事象です。

私は、2度の体験宿泊、ネットでの詳細のリサーチの結果、タイムシェア取引のプロフェッショナルで非常に評判の良い２人を選び出して、直接コンタクトしました。
一人の方にオファーまでやっていただいたのですが、オーナーから拒否されてまとまりませんでした。もうひと方と、購入までおつきあいいただきました。
物件の相談から、値下げ交渉も含めた所有者へのオファー(購入申し込み)、購入申し込み手続き、手付金の支払い、ROFR回避の連絡、残金のバンクワイヤードトランスファーのアドバイス、HHonor会員番号の引き継ぎ等々、タイムシェアの取引にかかわるすべてをサポートしてもらいました。

今も、このタイムシェア・プロフェッショナルの方と交流があり、やり取りを継続しています。
タイムシェアを購入したい方がいたら紹介してほしいといわれておりますので、ご希望でしたらご紹介いたします。

私はタイムシェアを使って、暮すように旅をし、人生を充実させる人が増えていいと思っています。
少しでもそのお手伝いができて、一人でも多くの方に喜んでもらえれば私も嬉しいです。
そして私ももっともっとタイムシェアライフを楽しみたいと思います。


ここまで読んでいただいて、ありがとうございます。
あなたも一緒にタイムシェアライフを楽しみませんか？
メールでご連絡いただけましたら、以下のサポートをいたします。

・HGVCタイムシェアリセールの各種ご相談
・米国のタイムシェア・プロフェッショナルのご紹介
・英語のサポート

趣味でやっておりますので、料金は発生いたしません。無料です。
右のお問い合わせフォームからご連絡ください。

なお、善意のご寄付は、大変嬉しいです。
紹介者の多くの方からもご寄付を頂いております。
右の「1timeshareに寄付する」からお願いします。
メルマネによるご寄付も可能です。どうぞ宜しくお願いします。

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